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          杭州商品房库存现状大起底
          house.hzstyLe.cn 2020年09月25日 08:20:05 星期五  每日商报

          2018年还剩最后几天,回顾这一年的杭州楼市,经历了从火热到冷清的行情暖冷变化:上半年,从一次性付款到万人摇号,全民陷入“买房狂欢”;下半年,新房频频流摇,二手房价格“腰斩”,购房热情迅速熄灭。

          随着下半年行情的逐渐降温,杭州新房的库存开始随之增加。克而瑞的数据显示,从今年7月份开始,杭州商品住宅库存量连续四个月增加,截至11月底,显性存量达到570万方,同比上涨36%。

          消化570万方的住宅,对于整个杭州市场来说,并不算难事。不过,尽管楼市整体上仍保持合理健康的存量,但是对于个别板块来说,库存的压力已经是悬在头顶的“达摩克利斯之!。在进入下行的大背景下,这些板块将面临极为严峻的挑战。

          近期,商报记者实地探访了多个库存高企的新房板块,并结合克而瑞浙江区域和杭州市住房保障和房产管理局的客观数据,对杭州楼市库存现状进行一番梳理。

          市区住宅库存34259套 去化仅需4个月

          目前,杭州可售房源有多少?

          来自杭州市住房保障和房产管理局官网的数据显示,截至12月19日,杭州市区(包含主城区、余杭、萧山、富阳、临安)可售商品房共计93474套,可售商品住宅共计34259套。

          这些房子,可以卖多久?以今年的成交速度来计算,克而瑞浙江区域的数据显示,今年前11个月,杭州市区共成交了134246套商品房,月均成交12204套。93474套商品房,需要7.65个月消化。

          再来看住宅。数据显示,今年前11个月市区共成交91303套住宅,月均成交8300套房源。按此计算,目前在售的34259套房源,仅需4.12个月,就能全部消化。

          而从历史来看,目前的库存量,也属于比较低的位置。以主城区住宅为例,目前存量为8688套,仅比去年同期多了1350套,是2010年以来的第二低。

          从2015年年底开始,杭州楼市狂飙突进,库存快速消化,并在2017年达到了历史最低水平。

          “从目前的显性库存来看,杭州市场的库存量并不大,是比较安全健康的,” 双赢机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员章惠芳说道。同时,她认为应该考虑到隐性供应,包括即将开盘的项目,以及今年刚拿地的项目。

          随着华润置地拿下良渚新城商住地块,2018年杭州市区涉宅用地的出让就此落幕。据记者统计,今年杭州涉宅用地的总出让面积共计592.3万方,将成为未来两年楼市的供应主力军。

          “不过,各个板块参差不齐,有些面临比较严重的库存压力,一旦出现了开盘去化困难的情况,就有可能引发价格战!闭禄莘妓档。

          临安刚需项目倾轧 可售房源需10个月去化

          去年8月,临安正式撤市设区,成为杭州的第十区。乘着这一波东风,临安楼市开始大踏步向前进,外来购房者大量涌入,涉宅用地连续出让,地价连创新高。不过,在杭州开启“公证摇号”新政后,临安率先吹起凉风,第一块流拍的土地,第一个不用摇号的高层楼盘,第一个无人登记的非低密楼盘,都出现在临安。

          截至昨天,透明售房网的数据显示,临安可售房源共计11204套。而今年前11个月,临安共成交了11410套新房,按照这个成交速度,总共需要10.8个月才能去化。

          而更大的考验还在后面,从去年6月至今,临安共出让了31宗纯宅地,出让面积达到了113万方,总建筑面积超过300万方。这些地块,主要集中在青山湖、锦北、锦城等区域,大都定位刚需及首改,同质化严重,加剧了内部竞争,有不少已经开盘在售,整体去化并不乐观。

          “近期,临安楼盘不好卖的一个原因在于,它的杀手锏几乎消失了,”某房产业内人士表示。目前,临安的高层成交价在1.4万—2万元/平方米,个别项目甚至超过了2万元/平方米,跟杭州其他刚需板块相比,性价比并不突出,导致进入临安的购房者数量大为减少!岸杂诟招枥此,这个价格还有更靠近主城区的选择。对于投资客来说,这个价格的上涨空间很小!

          而临安当地的拆迁户购房群体,早在去年就已经基本消化完毕。不过,临安也有自己优势:首先,它是杭州十区唯一不限购的区域,可以作为外地购房者进入杭州的跳板。第二,杭临城际铁路预计将在2019年开通,将大大缩短与主城的通勤时间。

          南部新城12盘混战 可建面积超过150万方

          萧山的南部新城,是杭州“库存重灾区”的热门候选之一。去年至今,南部新城板块共出让了10宗地块,总体量约150万方,再加上此前在售的光明·尚海湾和佳源·湘湖印象,如今南部新城出现了12盘混战的局面。

          11月中旬,随着捂盘两年之久的光明·尚海湾推出最后一批房源,南部新城的新一轮出货潮就此开始。在尚海湾之后,滨江碧桂园·卧城印象一次性推出全部392套高层和54套排屋房源;德信碧桂园·印江南在10天之内连续两次开盘,共推出720套房源;东原旭辉·璞阅在12月初首开,推出107套房源;德信金茂·佳源府在昨天领出首张预售证,推出294套房源。

          此外,板块内的新盘绿城九龙仓·桂语朝阳、德信·市心府、融信旭辉·湘湖悦章等,也将在近期开盘。

          相比于临安“温吞水”般的行情,南部新城显然更受到购房者的关注!澳喜啃鲁侨狈ψ愎坏牟抵С,人口净流入并不大。此前一直靠低价来吸引板块外部的购房者,定价过高的话,对于外来购房者的吸引力就会降低!币的谌耸勘硎。

          在限价的行情下,目前南部新城的精装修高层价格在25000元/平方米左右,不过购房者似乎并不买单。除了印江南的毛坯房源(均价22000元/平方米)首开当天售罄外,其余开盘项目都有房源剩余。

          而尚未入市的项目,楼面价更高,绿城九龙仓·桂语朝阳和禹洲项目都超过了2万元/平方米,德信·市心府和融信旭辉·湘湖悦章也超过了1.7万元/平方米,对于它们来说,面临的挑战更加严峻。

          改善型项目集聚 城东新城开盘低迷

          不只是刚需板块,改善型项目集中的板块,也面临着巨大的库存压力,最明显的,就是城东新城板块。

          过去两年,随着一大批大牌开发商的集体进驻,以及土地价格的节节上涨,城东新城悄然间完成了质变,从刚需板块摇身一变成为改善重镇,房价也从两年前的3万元/平方米,来到了4.5万元/平方米。

          不过,城东新城这个价格对于购房者的吸引力,显然并没有开发商们想的那么大。11月中旬开始,城东新城五大新盘世茂·钱塘天誉、首开东城金茂府、龙湖大家九龙仓·璟宸府、三湘印象·森林海尚、龙湖金地商置·都会风华相继领证开盘。除了首开东城金茂府外,其余项目都陷入“流摇”的尴尬境地。而且,各个项目所推出的房源,基本都没有售罄,森林海尚和钱塘天誉甚至剩余上百套房源。

          除了上述这些已经入市的项目,城东新城还有龙湖彭埠地块和淮矿彭埠地块,这些项目加起来,总体量超过了60万方。而且,接下来板块内还有三四宗地块即将出让,后续新房库存将继续增加。

          “现在这个市场行情,改善客群缺乏换房的动力,大都处于观望状态,而且城东新城本身配套尚不完善,对于区域外的改善群体吸引力一般!蹦潮镜乜⑸谈涸鹑巳缡撬。

          库存大的板块,能不能买房?在现在的行情下,应该怎么选房?章惠芳给出自己的建议:从自己的需求和实际情况出发,多看看,多比较。

          “如果要买库存大的板块,可以在各个项目之间多比较,选择户型好的、品牌实力强的、口碑好的项目。可以稍微缓一缓,一旦竞争激烈,后续机会更多。而在库存量不大的板块,确实有硬性需求的话,该买就买!闭禄莘妓档。

          作者:记者:周坚洪 编辑:赵群

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